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Quando um empreiteiro geral contrata outra pessoa para fazer partes do trabalho para o qual foi contratado, essa pessoa se torna um subempreiteiro. O subcontratado responde ao empreiteiro geral, e não diretamente ao proprietário do imóvel ou à pessoa que o contratou. O contrato entre o subcontratado e o empreiteiro geral estabelece todos os aspectos de seu acordo, incluindo o escopo do trabalho que o subcontratado fará, quem fornecerá os materiais para que ele conclua o trabalho, quanto ele receberá e por quanto tempo levar para ser concluído.

Passos

Parte 1 de 2: Negociando Seu Acordo

1. 

   Determine o escopo do trabalho que o subcontratado fará. Ambas as partes devem ter uma compreensão do trabalho específico a ser feito e como ele se encaixará no cronograma e prazos existentes do contratante.
   • Ambas as partes também devem ter um entendimento claro do que o subcontratado é capaz de fazer, especialmente dentro de quaisquer restrições de tempo apresentadas pelo projeto.

2. 

   
   
   Tempo estimado para conclusão da obra. O empreiteiro geral e o subempreiteiro precisam trabalhar juntos para chegar a uma expectativa realista de quanto tempo levará para terminar o trabalho, levando em consideração atrasos desculpáveis, como chuva que pode atrasar a conclusão.
   • Como contratante geral, você deve se certificar de que os prazos do subcontratado sejam bem antes dos prazos estabelecidos em seu contrato principal. Dessa forma, você pode ter certeza de que, se acontecer alguma coisa ou se o subcontratado não fizer o trabalho de acordo com as especificações, você terá tempo para corrigir o problema.

3. 

   
   
   Decida quem fornecerá os materiais e quando eles serão entregues. Se a subcontratada precisar de materiais separados para concluir sua parte do projeto, ela e o empreiteiro geral devem decidir se ela ou o empreiteiro geral é responsável pela compra desses materiais.
   • Freqüentemente, o subcontratado será responsável por fornecer seus próprios materiais, mas em alguns casos, materiais específicos podem já ter sido adquiridos para atender aos desejos do proprietário do imóvel.

4. 

   
   
   Discuta os métodos e termos de pagamento. Chegue a um acordo sobre o valor total que o empreiteiro geral pagará ao subcontratado e, em seguida, decida quando e como será pago.

5. 

   Considere o que deve acontecer em caso de quebra de contrato. Se o empreiteiro geral pretende repassar ao subcontratado quaisquer custos ou penalidades incluídos em seu contrato, isso deve ser discutido.
   • Como um subcontratado, você não deve concordar com um contrato de forma geral do contratante sem discutir ou negociar as disposições. Lembre-se de que o contrato padrão usado por um empreiteiro geral foi redigido em seu benefício. Se você se sentir desconfortável ou pressionado, peça a um advogado ou mesmo outro contratado que examine o contrato e dê sua opinião sobre se ele é justo.
   • Decida o que fazer se for necessário fazer alterações no trabalho ou no cronograma do projeto. Ambas as partes devem concordar sobre quais mudanças serão permitidas dentro do escopo do contrato, quanto aviso deve ser fornecido sobre mudanças e quando o subcontratado tem direito a uma extensão do tempo para mudanças no trabalho.

Parte 2 de 2: redigindo seu contrato

1. 

   Identifique as partes. Abra o contrato fornecendo os nomes individuais das duas pessoas que assinaram o contrato, bem como os nomes comerciais, se aplicável. Inclua informações de contato, como endereços e números de telefone do empreiteiro geral e do subcontratado.
   • Inclui o status legal de todas as partes. Por exemplo, se o contratante geral for uma LLC, mas o subcontratado for o único proprietário, essas entidades comerciais devem ser identificadas no contrato. A forma como cada parte está organizada para fazer negócios altera potencialmente sua responsabilidade sob o contrato.
   • A parte inicial do contrato também deve mencionar o projeto para o qual o subcontratado está sendo contratado e fazer referência ao contrato principal ou principal.
   • Nesta seção, você também pode definir o relacionamento das partes e esclarecer que o subcontratado é um contratante independente e não um funcionário do contratante geral.
   • Se a subcontratada for trazer outros trabalhadores para ajudá-la a completar sua parte do trabalho sob o contrato, inclua uma declaração de que eles são seus funcionários, e não funcionários do empreiteiro geral.

2. 

   Defina o escopo do trabalho a ser feito. Forneça uma descrição exata do que o subcontratado deve fazer pelo empreiteiro geral.
   • Você deseja que essas descrições sejam o mais específicas possível, porque essas cláusulas avisam o subcontratado quanto às expectativas do contratante. Tente cobrir o máximo de contingências que você puder imaginar.
   • Se o proprietário do imóvel não gosta do trabalho do subcontratado, o contrato deve deixar claro em que circunstâncias o subcontratado deve voltar e corrigi-lo de acordo com as expectativas do proprietário. Por exemplo, se o subcontratado concluir os armários e bancadas da cozinha de acordo com as especificações do proprietário do imóvel, mas o proprietário posteriormente decidir que deseja bancadas de mármore, o contrato deve indicar se é responsabilidade do subcontratado voltar e remover as bancadas que instalou, ou para instalar os novos de mármore, e se ele receberá algum pagamento adicional por esta obra.

3. 

   Liste os direitos e deveres de cada parte. Se você concordou que partes específicas serão responsáveis ​​pelas inspeções ou pela conclusão de quaisquer pré-requisitos, eles devem ser incluídos no contrato.
   • Por exemplo, você pode deixar claro no contrato que a subcontratada está fornecendo seu próprio seguro de compensação do trabalhador e seguro de responsabilidade que atende aos requisitos legais em seu estado.
   • Como um empreiteiro geral, você deve considerar a inclusão de uma cláusula que preserve o seu direito de inspecionar o trabalho do subcontratado a qualquer momento e garantir que esteja em conformidade com as especificações tanto do contrato do subcontratado quanto do seu contrato principal.

4. 

   Crie cronogramas de conclusão de trabalho e pagamento. Coloque o trabalho do subcontratado no contexto do cronograma geral do contratante e forneça prazos para cada fase do trabalho a ser concluída.
   • Especifique a taxa de pagamento no contrato e crie marcos para o pagamento. Por exemplo, se você vai pagar ao subcontratado $ 2.000 para pintar a casa que está construindo, pode pagar $ 500 para cada 25 por cento da casa que é pintada.
   • Em vez de marcos específicos, você pode pagar ao subcontratado uma determinada quantia toda semana ou fazer pagamentos semanais, desde que um determinado número de horas seja trabalhado ou uma certa quantidade de trabalho seja concluída.
   • Normalmente, você listará o valor total do pagamento e, em seguida, fornecerá o cronograma de pagamentos a serem feitos ao longo do projeto como porcentagens desse total.
   • Considere a inclusão de uma cláusula que considera o tempo essencial e penalizando o subcontratado por quaisquer atrasos causados ​​pelo não cumprimento do cronograma exigido pelo contratante geral.

5. 

   Fornece cláusulas de garantia e indenização. O subcontratado normalmente garante seu trabalho contra defeitos de material ou fabricação por vários anos e isenta o empreiteiro geral de reclamações ou perdas relacionadas ao trabalho que realiza.
   • Normalmente, o subcontratado garante que fornecerá um trabalho de qualidade de maneira profissional, que ela e seus funcionários possuem o nível de habilidade e experiência necessários para concluir a tarefa e que todo o seu trabalho estará em conformidade com as especificações gerais do projeto.
   • As cláusulas de indenização não devem ser unilaterais. Se o subcontratado indenizar o empreiteiro geral contra reclamações ou perdas de seu trabalho, o empreiteiro geral deve igualmente indenizar o subcontratado.
   • Embora seja típico para um subcontratado assumir quaisquer danos ou penalidades relacionadas ao seu trabalho especificamente, ela deve estar atenta a qualquer cláusula de "repasse" na qual o empreiteiro geral procura passar a responsabilidade por todos os requisitos ou obrigações do contrato principal.
   • Da mesma forma, os subcontratados devem evitar assinar cláusulas de indenização amplas que imponham responsabilidade sobre eles por todas as reclamações e danos, mesmo aqueles causados ​​por negligência do próprio contratante.

6. 

   Fornece métodos pelos quais o contrato pode ser rescindido. Normalmente, o contrato do subcontratado pode ser rescindido pelo contratante geral pelos mesmos motivos pelos quais o proprietário pode rescindir o contrato principal ou principal.
   • Se tal cláusula for usada, o contrato principal deve ser anexado como um anexo ao contrato do subcontratado e incorporado por referência.
   • Inclui as datas de vigência do contrato, juntamente com uma data final para a conclusão do projeto.

7. 

   Incluir todas as disposições diversas necessárias. Quase todos os contratos incluem cláusulas conhecidas como "cláusulas padronizadas", que cobrem questões como a lei estadual que rege o contrato e onde uma ação judicial por quebra de contrato pode ser aberta.
   • Essas cláusulas são chamadas de "diversos" ou "clichê" porque se aplicam a quase todos os contratos, independentemente da substância.
   • Por exemplo, o acordo pode incluir uma cláusula que as partes concordam em submeter à mediação ou arbitragem vinculativa em caso de violação de contrato ou disputa.

8. 

   Assine seu contrato. Tanto o subcontratado quanto o empreiteiro geral devem assinar o acordo para que seja juridicamente vinculativo e executável.

Perguntas e respostas da comunidade

Avisos

• Se você é um empreiteiro geral e deseja trazer um subempreiteiro a bordo para ajudar com um projeto, analise cuidadosamente o seu contrato principal com antecedência e certifique-se de que permite o uso de subcontratados. Caso contrário, você será o único responsável por quaisquer defeitos no trabalho do subcontratado.
• Se você é subcontratado, fique atento às condições de pagamento na cláusula de pagamento. Freqüentemente, os empreiteiros gerais usarão um formulário que declara que você não receberá o pagamento até que o proprietário do imóvel tenha pago o empreiteiro geral sob o contrato principal. Se o empreiteiro geral insiste em tal condição, certifique-se de ter visto pelo menos o contrato principal e entenda quando o empreiteiro geral será pago.